טליה אסף/ אוקטובר 22, 2018/ בלוג

המדריך לרכישת דירה יד שניה

מזל טוב! החלטתם לרכוש דירה יד שניה. החלטה גדולה וחשובה, ואולי העסקה המשמעותית שתעשו בחייכם. עכשיו אתם מוכנים להתחיל ותוהים כיצד. להלן מדריך שיעזור לכם בהבנת ההליך ושלביו. 

מוזמנים לפנות אלי בכל שאלה. בהצלחה.

המדריך מובא לידיעה בלבד. הוא אינו מתיימר להקיף את כל הנושאים והבדיקות, אלא להציג את ההליך ושלביו בקווים כלליים ובקשר למקרים השכיחים ביותר. אין לראות במדריך משום ייעוץ מכל מין וסוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או פרטני ו/או אחר.

1. חיפוש דירה

1.1 החליטו על העיר והשכונה

החליטו על העיר והשכונה בהן אתם מעוניינים לגור (או להשקיע). בדקו את הסביבה, את דרכי הגישה, את קיומם של מוסדות ציבוריים דרושים, מרכזים מסחריים, שטחים פתוחים וכל מה שחשוב לכם שיהיה קרוב (או רחוק), דוגמת בתי ספר, גנים, פארקים/גני שעשועים, מתנ"ס, קופת חולים, בנק, סופר, בית כנסת, תחבורה ציבורית, חניה, מקומות בילוי וכדומה. הבדיקה רלוונטית גם לדירות להשקעה- לצורך בחינת היכולת להשכיר (למשל, בשכונה של משפחות צעירות סביר שלמיקום גני ילדים, בתי ספר, פארקים וכדומה תהא השפעה על יכולת ההשכרה והתשואה הצפויה להתקבל ממנה. השפעה דומה תהא למיקום אוניברסיטה ומקומות בילוי בקשר לדירה המיועדת לסטודנטים). ודאו שאין מטרדים או מפגעים שאינכם מודעים להם ויכולים לפגוע או למנוע שימוש סביר בדירה למגורים (מפעלים, מסוף אוטובוסים, אנטנות, תחנות מעבר, מנחת מטוסים, קווי מתח, תמ"א 38, שימוש חורג בדירות השכנות, למשל לצורך גני ילדים/פנסיון כלבים ועוד..).

1.2 חפשו דירות

חפשו דירות באתרי האינטרנט השונים המאפשרים פרסום דירות למכירה, בקבוצות פייסבוק יעודיות, בעיתונות המקומית ובאמצעות משרדי תיווך ויועצי נדל"ן (ופתחו עיניים- לפעמים יש עוד מי שתולה שלטים "למכירה" מחוץ לדירה). ככל ומדובר בדירה להשקעה, בדקו את הדירות המוצעות להשכרה באזור ואת דמי השכירות המבוקשים (ודאו שאין הצפה של דירות להשכרה, דמי שכירות נמוכים משחשבתם וכדומה, כדי שלא תיוותרו עם דירה ריקה לתקופה ארוכה ו/או דמי שכירות שאינם משקפים את התשואה שתכננתם לקבל).

1.3 בדקו את רמת המחירים באזור

למדו את מחיר השוק של דירה פוטנציאלית (רלוונטי גם להערכת השמאי שתינתן במסגרת הבקשה למשכנתא). מומלץ לבדוק מספר דירות דומות למכירה, ולהיכנס ל"מידע נדלן" באתר רשות המסים (כאן), בכדי לבחון את מחירי הדירות הסופיים שדווחו בעסקאות דומות (אחרונות).

1.4 החליטו על תקציב

קחו בחשבון את ההון העצמי שברשותכם (חסכונות, עזרה מהמשפחה, הלוואות על חשבון קרן השתלמות וכדומה), הון נוסף שצפוי להיות לכם (למשל ממכירת דירה קיימת), את המשכנתא הדרושה (ככל וזו נדרשת) ועלויות צפויות נוספות הנלוות לרכישת דירה יד שניה, דוגמת עמלת תיווך, מס רכישה, אגרות, שכ"ט עו"ד, עלויות הכרוכות בקבלת משכנתא ועוד. אם בכוונתכם למכור דירה קיימת לצורך מימון הדירה שברצונכם לרכוש, מוצע להעמידה למכירה כבר בשלב מוקדם בכדי לודא כי תקבלו את התמורה שציפיתם לקבל ובזמן. לעניין זה אולי תרצו לדעת ש… גם עמידר קונים דירות

1.5 פנו לקבלת אישור עקרוני למשכנתא (ככל וזו נדרשת)

פנו למספר בנקים למשכנתאות- אמנם טרם מצאתם דירה אך סביר שבשלב זה סוג הדירה, מיקומה והתקציב לרכישתה ידועים, לכן מוצע להוסיף לכך מידת מה של ביטחון לגבי יכולת המימון שלכם ויכולת הבנקים לעמוד מאחוריכם. ככל ומדובר בדירה ראשונה, תוכלו לבקש מימון של עד 75% משוויה, ככל שברצונכם לשפר דיור (לקנות דירה חדשה במקום הנוכחית) תוכלו לבקש מימון של עד 70%. ככל שמדובר ברכישת דירה להשקעה, אזי הבנק יוכל לאשר עד 50% מימון. ודאו כי התקציב תואם לאישור המשכנתא ואם ישנם תנאים ספציפיים נוספים (דוגמת תשלום כל ההון העצמי מראש, ערב וכדומה), נסו להבין את המסלולים השונים ואת התמהילים שהכי נכונים בעבורכם ולהעריך כמה כל זה יעלה לכם (מה גובה ההחזר החודשי לאורך השנים, בכמה הוא עשוי להשנות עם שינוי ברמת הריביות ובמדד וכמה אתם צפויים לשלם בסך הכל בתום התקופה). אפשר להתחיל ללמוד מאתרים/פורומים/קבוצות פייסבוק ייעודיות, ניתן להיעזר במחשבוני משכנתא הפזורים באתרי האינטרנט השונים, לחילופין אפשר לפנות ליועץ משכנתאות טוב שיעשה זאת בשבילכם בתשלום.

2. מציאת הדירה הפונטציאלית

והנה פגשתם בדירה שמוצאת חן בעיניכם, והיא מרגישה לכם נכונה ומדויקת לכם, חלקכם יחשוב שמדובר בהשקעה נכונה ונבונה, חלקכם האחר "יתחבר" אליה ואף יצליח לדמיין את חייכם בה, את השינויים שתערכו בה, את האופן בו תעצבו אותה… כך או כך או אחרת- אתם רוצים להתקדם. 

בצעו בדיקה פיזית ראשונית של הדירה, הצמוד לה, הבניין והסביבה. ודאו כי הזכויות בדירה הן אכן של המבקש למכור אותה, ואילו זכויות יש לו (בקשו לראות נסח רישום, ככל שישנו בידי המוכר). הסכימו על המחיר ונסו להסכים על יתר התנאים המסחריים– למשל מועד מסירת החזקה, תנאי תשלום קריטיים (אם יש סכומים שחשוב למוכר לקבלם במועד מסוים, ואם ביכולתכם לעמוד בכך)- כמובן בכפוף לבחינתו ואישורו של עורך הדין מטעמכם, בדקו אם יש ריהוט שנשאר/לא בדירה, וכדומה. אם הדירה מושכרת, בדקו בין היתר מתי תמה תקופה השכירות, אם ניתנה לשוכר אופציה ומה גובה דמי השכירות. זכרו כי מומלץ לא לחתום על זכרון דברים.

מוכנים להתחיל במשא ומתן? עברו לשלב הבא

3. פניה לעורך דין מומחה לעסקאות מקרקעין

פנו לקבלת ליווי ויעוץ מקצועי של עורך דין טוב מתחום עסקאות המקרקעין, בשלב מוקדם ככל שניתן, בכדי שיוכל ללוות אתכם לאורך כל ההליך, ולסייע לכם במשא ומתן עד לגיבוש הסכם המכר הסופי, בביצוע הבדיקות המשפטיות המקדמיות ביחס לדירה, בהיבטים של מיסוי ומשכנתא ועוד, והכל תוך שמירה על זכויותיכם והגנה מרבית על האינטרסים שלכם.

4. ביצוע בדיקות מקדמיות

בכדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת הדירה ולודא שהיא אכן מתאימה למטרותיכם, כדאי שתדעו עליה ועל העסקה בכללותה כמה שיותר. חשוב שתבינו בדיוק מה אתם קונים ובאיזה אופן, וכמובן טרם החתימה על הסכם המכר.

הקפידו לבצע את כל הבדיקות המקדמיות ולהיעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע טובים בתחומם. דאגו כי הצהרות מתאימות מצד המוכר יופיעו גם בהסכם המכר. זכרו לשמור ולתייק כל מסמך וקבלה הקשורים בעסקה. 

4.1. הבדיקה המשפטית

יש לבחון את זהות המוכר ולוודא כי הזכויות בדירה הן אכן שלו (ולא של בן משפחה, שכן, מתווך או אדם אחר). יש לבדוק את תעודת הזהות שלו (כולל ספח) ולוודא כי פרטיו מופיעים במדוייק בכל מרשם ומסמך המגיע לידיכם. מומלץ לחפש מידע על המוכר גם באתרי האינטרנט וברשתות החברתיות, בכדי להימנע למשל ממוכר מוגבל באמצעים או פושט רגל, וגרוע מכך- מנוכל המבקש לגנוב זהות של אחר.

יש לבדוק את טיב הזכויות והמצב הקייני– היינו, בדיקה אילו זכויות יש למוכר, מה הן כוללות והיכן הן רשומות. לצורך כך יש לבקש מהמוכר נסח רישום (טאבו)– או להוציא עצמאית ובאופן מקוון (כאן– בעלות של 15 ₪ נכון ליום כתיבת שורות אלו) לפי מספר הגוש, החלקה ותת החלקה של הדירה (ודאו פרטים אלו, בין היתר מול טופס הארנונה, ואתר מפ"י). בנסח תוכלו לראות האם הזכויות בדירה אכן רשומות על שם המוכר ובאיזה אופן (על שני בני זוג או רק אחד מהם, בחלקים שווים/שונים, על אדם נוסף/אחר, יורשים, רק בהערת אזהרה וכדומה). כמו כן תוכלו לראות האם למוכר זכות בעלות פרטית או זכות חכירה מרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י או "המנהל"). הנסח מפרט גם את חלק המוכר ברכוש המשותף, את כל הצמוד לדירה (ככל שישנן הצמדות) דוגמת חניה, מחסן, חדר שירות, מרפסת (ייתכן וחלקן ירשמו כחלק מהדירה/כהצמדה/כרכוש משותף/לא יהיו רשומות בטעות..), מה שטח הדירה והצמדותיה ועוד. במידת הצורך (כתלות בעסקה)  ניתן להוציא נסח היסטורי (כשמו כן הוא) או נסח מרוכז (לגבי כל הדירות בבניין), נוסף על הנסח הרגיל (הפרטני לגבי הדירה הספציפית).

בנוסף, יש לבדוק בנסח הרישום האם קיימת הגבלה ו/או מניעה המעיבה על העסקה ו/או על העברת הזכויות בדירה דוגמת חוב, שעבוד, עיקול, הערות אזהרה לטובת אחרים, הגבלה על העברה לזרים, הערות אחרות למשל בנוגע לתביעות או צווים דוגמת צו הריסה ועוד. ככל וקיימות אי אילו מגבלות כאמור נדרש יהיה להסדירן טרם החתימה על הסכם המכר ו/או במסגרתו, למשל ע"י הסדרת רישום הדירה, סילוק השעבוד (בהתאם למכתב כוונות), הסרת העיקול, הסדרת חריגות בניה ו/או הריסת בניה שאינה חוקית, הסרת הערות לטובת צד שלישי ועוד. בהזדמנות זו, ככל וקיימות זיקות הנאה– קראו והבינו אותן. כן, בדקו ברשם המשכונות כי אין משכון על זכויות המוכר בדירה (הוציאו דוח עיון בעלות של 10 ₪ לאדם כאן).

במקביל לבדיקות שלעיל, יש לבדוק את המצב הרישומי של הנכס. היינו, האם הבניין בו נמצאת הדירה נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, שאז זכויות המוכר צריכות להיות רשומות לגבי הדירה הספציפית (תת חלקה), או שטרם נרשם בית משותף וזכויות המוכר רשומות בפנקס הזכויות– היינו, זכויותיו יהיו רשומות על כל החלקה (המושע, אין תת חלקה) יחד עם כל בעלי הזכויות בחלקה, בהתאם לחלקו היחסי של המוכר אל מול זכויות כל הבעלים יחדיו (זהירות, סביר כי הקושי בזיהוי ספציפי של הדירה במקרה כזה יקשה/ימנע קבלת משכנתא). אגב, מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר זכויות במקרקעין, רשומים בפנקס השטרות (הזכויות יועברו וירשמו בפנקס הזכויות רק לאחר הסדרת הזכויות).  

ככל שלמוכר זכות מסוג חכירה ולא בעלות, משום שהבעלות במקרקעין היא של רמ"י או גופים אחרים מטעם המדינה (כמו מרבית הדירות במדינה), הזכויות יהיו רשומות גם בספרי רמ"י. לעיתים, בהתאם לעסקה הספציפית, יהיה צורך לבקש אישור זכויות (כשהזכויות בדירה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין) או הודעה על רישום זכויות בנכס (כשהזכויות בדירה רשומות גם ברמ"י וגם בחברה משכנת, המכונה גם הוא "אישור זכויות") לצורך בדיקה ווידוא כי הזכויות רשומות כראוי על שם המוכר. לנוחיותכם ניתן לבקש גם פלט מידע ברמ"י. למידע נוסף והזמנת הממסכים לחצו כאן. זכרו כי רכישת זכות חכירה בנכס בבעלות רמ"י מצריכה בדיקת הסכם החכירה וביצוע בדיקות נוספות כמו גם את אישור רמ"י לעסקה ולפעולות אחרות הקשורות בנכס. על כך אפרט בעתיד.

אם הזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין מסיבות כאלו ואחרות (למשל בבניינים חדשים בשכונות חדשות, אך לא רק), ייתכן כי חברה משכנת (החברה הקבלנית שבנתה את הבנין ו/או משרד עורכי הדין מטעמה ו/או גורם אחר שהוסמך על ידי רמ"י) מנהלת את הרישום בספריה והיא האחראית לו ולביצוע השינויים בו עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, לרוב לאחר רישום הבית כבית משותף. לכן, במצב כאמור, יש לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת, המעיד על מצב הזכויות בנכס, נסח טאבו הכולל רישום הערת אזהרה לטובת המוכר (ככל שניתן לקבלו) ואישור זכויות מרמ"י. שימו לב כי הערת אזהרה כאמור לא תופיע מקום בו טרם נרשמה חכירה בלשכת רישום המקרקעין (ואז הנסח יהיה "ריק", יציג בעלות של רמ"י ללא מידע הנוגע לזכויות חכירה שיש לקבלן או הערות אזהרה לטובת הרוכשים ממנו) . זכרו כי רכישת זכויות בנכס שרישומו מנוהל בחברה משכנת מצריכה בדיקת הסכם המכר המקורי על נספחיו (ובפרט תכניות ומפרט מקוריים) וביצוע בדיקות רבות נוספות כמו גם את אישור החברה המשכנת ורמ"י. גם על כך אפרט בעתיד. (כמובן שישנם מקרים נוספים אחרים של רישום שלא הוסדר ו/או הושלם ו/או רישום שגוי וכדומה, אשר יצריכו בדיקה וטיפול מעמיקים עוד יותר)

ועתה, יש לוודא כי הנכס הוא דירה הניתנת לזיהוי באופן חד ערכי. לעניין זה ככל שהדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, יש לבדוק את המסמכים שבתיק הבית המשותף הכוללים בדרך כלל תשריט, תקנון וצו רישום הבית המשותף (הוציאו גם צווי תיקון ככל וקיימים). ניתן להוציאם כאן (בעלות של 33 ₪ נכון ליום כתיבת שורות אלו). בהעדר תקנון וככל שבנסח הטאבו מופיע כי התקנון הנו "מצוי" המשמעות היא שאין תקנון ספציפי מוסכם, אלא שהתקנון שיחול הוא התקנון המצוי בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. המסמכים הנ"ל משקפים את המצב הראשוני של הדירה והבניין ואת ההסכמות בין בעלי הדירות כפי שנרשמו במועד רישום הבית המשותף.

עברו על המסמכים, בדקו כי המפורט בתשריט תואם למפורט בנסח הטאבו מבחינת גוש, חלקה ותת חלקה, שטח, קומה, הצמדות וכדומה. בדקו כי הסימונים מדוייקים (אותיות וצבעים). השוו לגרמושקה שבתיק הבניין (כמפורט להלן בסעיף 4.3) וודאו כי הכל מתאר נכונה את המצב בפועל- כפי שראיתם אותו (לאחר ש"הצפנתם" את התכניות לפי כיווני הדירה). המטרה, בשלב זה, ללוודא שהרישום נכון, שהוא משקף את המצב הקנייני כראוי ושלא נעשתה טעות ברישום שיש בה להשליך על טיב הזכויות עצמן כמו גם על שווי הנכס ו/או היכולת לקבל משכנתא בגינו וכדומה (למשל, מצב בו הדירה הנוכחית והשכנה נרשמו הפוך, מצב בו החניה/המחסן לא רשומים על המוכר, או גרוע מכך מצב בו הדירה נבנתה במקור כמחסן/חדר אשפה/לובי וכדומה). יש לבצע בדיקה זו גם במסגרת הבדיקה התכנונית להלן (בסעיף 4.3).

בהעדר רישום בית משותף, למשל, בדירה בבניין חדש שהזכויות לגביה מנוהלות בחברה משכנת, ניתן יהיה ללמוד על כך מההסכם המקורי עם הקבלן שמכר את היחידות, על נספחיו (בפרט המפרט ותכניות הדירה והבניין, הסכם ניהול עם חברת ניהול ככל שנחתם ועוד). גם כאן יש להשוות לגרמושקה שבתיק הבניין ולמצב הדירה, כפי שראיתם אותה בפועל.

4.2 הבדיקה הפיזית

בדקו את כל הדירה והצמוד לה, לרבות את המרפסת, המחסן, החניה, חדר השירות, הממ"ד (ודאו למשל שיש עדיין דלת ממ"ד), הגג או הגינה (קחו בחשבון בדיקות נוספות בדירות גג/גן). בדקו כי כל המתקנים תקינים והמערכות בדירה שלמות ופועלות, ובכלל זה מערכות החשמל, האינסטלציה, המים, הגז, מיזוג האוויר, התריסים, דוד החשמל/השמש (שימו לב כי בקומות הנמוכות במגדלים, לרוב אין דוד שמש) וכדומה. בקשו לפתוח ברזים, להוריד מים בשירותים, להפעיל את המזגן, להדליק אורות, להדליק גז, נסו לראות אם יש רטיבויות (בעיקר בחדרים הרטובים, במרפסות ובדירות גג, אך לא רק) או תיקוני צבע שיכולים להעיד על תיקון רטיבות, סדקים או ליקויים אחרים. בדקו את הבניין ואת השטחים המשותפים (חדר מדרגות, לובי, חדר אשפה, חצר משותפת וכדומה). שימו לב לכיווני האוויר של הדירה, השתדלו להגיע לדירה מספר פעמים ובשעות שונות של היום ואל תתביישו לשאול שאלות. מוצע להביא חבר/קרוב משפחה/אדם אחר שאתם סומכים עליו ואולי מבין קצת בנדל"ן, כדי שינסה לראות דברים שלא שמתם לב אליהם, או להעיר את עיניכם לשיקולים אחרים שכדאי לשקול.

בנוסף, בדקו מה קיים ובנוי בסביבה– לטוב ולרע- האם כל השירותים הנחוצים לכם (או לשוכרים פוטנציאליים במקרה של דירות להשקעה) קיימים וממוקמים נכון מבחינתכם. האם ישנה מצוקת חניה, עומסים בכבישים, ודאו כי אין מטרדים או מפגעים. חזרו על הבדיקות שבסעיף ‎1.1 לעיל, לגבי הדירה הספציפית. בנוסף,  בדקו מה צפוי להיבנות/להשתנות, כמפורט בסעיף 4.3 להלן.

בהזדמנות זו, מומלץ לשוחח עם ועד הבית ולעיין בספר ועד הבית (ככל וקיים), בו אמורים להופיע כל המסמכים הנוגעים לניהול הבית המשותף ובכלל זה פרוטוקולים של אסיפות דיירים והחלטות שנתקבלו בעניינים העשויים להשפיע עליכם (רלוונטי לבדיקה הפיסית ו/או התכנונית להלן ובכלל), למשל החלטה על שיפוץ/הרחבת הבניין ו/או החצר המשותפת, החלטה כי הפעלת מעלית שבת אסורה/חובה, היתרים/אישורים לשימוש ברכוש משותף, בעיות רטיבות חוזרות לאחר תיקונים ואיטום של הגג כאשר אתם מעוניינים לרכוש את דירת גג ועוד). כמו כן מומלץ לנסות לשוחח עם שכנים בכדי להבין טוב יותר את רמת איכות החיים בבניין (מצב הניקיון והתחזוקה, הרעש, בעיות אחרות…).   

מומלץ לבצע, בנוסף, בדיקה הנדסית/"בדק בית" (באמצעות חברות הנדסה, מהנדסים או בעלי ממקצוע מומחים אחרים) לצורך קבלת חוות דעת אוביקטיבת ומקצועית לגבי מצבה הפיזי של הדירה (בפרט לגבי דירות ישנות, דירות גג/גן/בתים פרטיים, דירות שבוצעו בהן שינויים או כאלו שנראה כי הן סובלות מרטיבויות/סדקים, דירות חדשות מקבלן ובכל מקום בו מתעורר ספק לגבי מצבה הפיסי של הדירה). במסגרת הבדיקה, וכתלות בבודק ובמוסכם מולו, תבדק הדירה עצמה (למשל קירות, תקרות, ריצוף, חלונות, תריסים, דלתות), המחוברים לה (דוגמת כלים סניטריים, מטבח וכדומה), מערכות הדירה (למשל מים, ביוב, חשמל, גז, מיזוג אוויר וכדומה) ודברים נוספים ככל שתדרשו להם (למשל, קרינה, זיהום אוויר וכדומה). בדיקה כאמור תאפשר לכם לגלות את הליקויים הקיימים ולהעריך מראש את עלויות התיקון והשיפוץ, לחילופין תעזור לכם לבחון מחדש את כדאיות רכישת הדירה ושוויה באופן כללי (בפרט מקום בו מדובר בליקויים מהותיים).

כדאי להעזר באתר המשרד להגנת הסביבה (כאן), לאיתור מידע סביבתי בנוגע לקרינה, זיהום אוויר וכדומה.

4.3 הבדיקה התכנונית

גשו לועדה המקומית לתכנון ובניה בעירייה (אגף/מחלקת הנדסה) ועיינו במסמכי תיק הבניין. לעיתים יש צורך להזמינו מראש ולקבוע מועד לעיון בו. כיום ניתן לאתר מסמכים רבים מתיק הבניין גם באופן מקוון באתר. המטרה היא לוודא שהדירה והשימושים המותרים בה תואמים את היתרי הבניה והתוכניות החלות על הקרקע, ושאין עבירות בניה (שהן עבירות פליליות!) ושלא ננקטו הליכים משפטיים ו/או מנהליים בגין עבירות כאמור- כלומר שהבניין הוקם בהתאם לתוכניות ונבנה על פי היתר בניה. בדקו בתיק הבניין, בין היתר, קיומם של היתר בניה מילולי, היתר בניה בתכנית (גרמושקה), טופס 4 ותעודת גמר, עברו על יתר המסמכים בכדי ללמוד על "היסטוריית" הבניין ובכדי לוודא שאין "מחלות" מטרידות דוגמת המפורט להלן  (נסו לוודא זאת גם מול נציגי העירייה). 

השוו את הגרמושקה לתשריט הבית המשותף (לאחר ש"הצפנתם" אותם) ולמצב בפועל כפי שראיתם אותו (כאמור בסעיף 4.1 לעיל), הפעם בכדי לוודא שלא נעשתה תוספת בניה ללא היתר (למשל, סגירת מרפסת, הוספת מחסן וכדומה) או חריגה ללא היתר (למשל, הוספת כניסה לבית, הגדלת/פתיחת חלון וכדומה). 

ככל שנעשתה למשל תוספת בניה לפי היתר, או ניתן היתר לשימוש חורג (למשל לצורך גן ילדים, חנות וכדומה, כאשר השימוש המותר הוא למגורים), ודאו בתיק הבניין את קיומם של ההיתרים והרישיונות לכך וכי המצב בפועל תואם להם ולתוכנית. ככל שנעשתה למשל בניה ללא היתר, יש לבדוק אם ננקטו הליכים משפטים ו/או מנהליים ולבדוק אפשרות הסדרת חריגות הבניה ו/או קבלת היתר בדיעבד, אחרת יכול רוכש למצוא עצמו אחראי להפרת החוק ומחויב גם להרוס את תוספת בניה ללא היתר על חשבונו (קחו בחשבון כי במצב כזה, לא ינתן אישור עירייה עד להסדרה ולכן לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים, כן ייתכן קושי בקבלת המשכנתא וסביר כי ככל שתאושר זו תאושר בסכום נמוך הרבה יותר, שיקח בחשבון את כל העלויות הכרוכות בהסדרת החריגה). במסגרת בדיקתכם ודאו כי הבניין לא הוכרז/צפוי להיות מוכרז כבניין מסוכן.

בנוסף, בקשו לקבל מידע על התכניות החלות על הבניין וסביבתו (בין אם אושרו ובין אם הופקדו לקראת אישור), בכדי להבין לא רק את מצב הנכס, הזכויות לגביו והסביבה כיום, אלא גם כיצד אלו יכולים להשתנות (לטוב ולרע) בעתיד (למשל, ככל שיבנה מסוף אוטובוסים מתחת לדירה), בפרט מקום בו ישנן קרקעות פנויות בסביבת הדירה, אך לא רק (למשל, במקרה של תמ"א 38 בבניין השכן, תכנית פינוי בינוי של בניינים נמוכי קומה לטובת בניית מגדלים מול המרפסת (הפתוחה) של הדירה שתרצו לרכוש ועוד). תוכלו לבצע בדיקות נוספות בעניין זה גם באתר govmap, באתר GIS של אותה רשות מקומית, באתר מבא"ת, רמ"י ועוד.  

במסגרת בדיקתכם בדקו גם קיומן של זכויות בנייה (או "אחוזי בנייה") לדירה ו/או לדירות האחרות ו/או לבניין- בין אם נותרו זכויות שלא נוצלו בהיתר המקורי לפיו נבנה הבניין, ובין אם אושרו תוכניות שהוסיפו זכויות בנייה (שטרם נוצלו), בכפוף למגבלותיהן. בין אם לצורך הרחבה עתידית של הדירה ובין אם לצורך הבנה מה יכול שכן ו/או הבניין כולו לעשות. אופן העיון במידע/קבלתו תלוי ברשות המקומית (ייתכן ונדרש יהיה להזמין תור מראש, ייתכן והמידע יהיה מונגש באופן מקוון). ככל ואתם מתעניינים, למשל, ברכישת דירת גג ובהרחבתה בעתיד, בדקו גם אם קיימות זכויות בנייה (בעירייה) וגם אם הן מוצמדות לדירת הגג (בתקנון, שבתיק הבית המשותף, כמפורט בסעיף 4.1 לעיל).

בנוסף, כדאי לדעת אם ייתכן חיוב בהיטל השבחה והיטלים עירוניים, בגין תכנית, הקלה או שימוש חורג שקיבלו תוקף טרם החתימה על הסכם המכר. ככלל, ובכפוף למוסכם בהסכם המכר, חיובים כאמור עד למועד החתימה על הסכם המכר יחולו על המוכר, והחל ממוועד זה- יחולו על הקונה (כמובן בעת מימוש הזכות על ידו). על כך עוד ארחיב בעתיד. ככל וקיים היטל השבחה יש לוודא שהוא שולם טרם החתימה על הסכם המכר לחילופין לדאוג שיוותרו כספים בנאמנות המספיקים לתשלומו, אשר ישוחררו למוכר רק לאחר לקבלת אישור הרשות המקומית- "אישור עירייה" (הכולל את אישור הועדה המקומית) בדבר העדר חובות, לרבות אישור תשלום או פטור מתשלום היטל השבחה.

היות והבדיקה התכנונית על רבדיה, כמו גם הבנת תוצאותיה, מצריכים ידע מקצועי רב בתחום התכנון והבניה, ומשום שהעדר בדיקה ראויה יכול לסכן את העסקה כולה ואף להוביל להפרת ההסכם, מומלץ בחום לפנוות לשמאי מקרקעין לצורך ביצוע שמאות מוקדמת ובדיקת מצב הרישוי וההיתר של הנכס – בפרט מקום בו יש כוונה לקחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים יחסית, ובמיוחד מקום בו המצב הרישומי ו/או התכנוני בעייתי ו/או לא ברור מספיק, דבר שיכול להוביל להערכת שווי נמוכה יותר ולכן גם לאישור משכנתא נמוכה יותר או חלילה לאי קבלת משכנתא.

4.4 בדיקת החשיפה למיסוי

על מוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין מוטל מס שבח, בעוד עליכם כרוכשי זכות במקרקעין, ובמקרה הזה- כרוכשי דירת מגורים, יוטל מס רכישה. החיוב במס רכישה יעשה בהתאם לקבוע בתנאי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 והתקנות על פיו, בשיעור משווי הדירה, כאשר ככל ומדובר ברכישת דירתכם הראשונה (בכפוף לעמידה ביתר התנאים), סביר כי תוכלו לזכות בפטור עד לסכום הקבוע בחוק. תוכלו להיעזר בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים (כאן) בכדי לאמוד סכום זה, אולם אל לכם להסתפק בכך. בדיקת החשיפה למיסוי, צריכה להעשות על פי הנתונים האישיים של הצדדים והנסיבות הספציפיות של העסקה.

זכרו כי הגם שהחבות במס שבח ובהיטל השבחה אינה מוטלת עליכם אלא על המוכר (בכפוף לאמור בסעיף 4.3)- ישנה חשיבות להערך לסכומים אלו, ככל שיוטלו, ובכלל זה להותיר מספיק כספים בנאמנות לצורך תשלומם ו/או להתאים תשלומים ככל ונדרש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח וכדומה.  

4.5 בדיקת יכולת פיננסית ומימון לרבות באמצעות משכנתא

דאגו "לאסוף" את ההון העצמי שלכם בכדי לאפשר נזילות בהתאם לתנאי התשלום שיקבעו בהסכם. בקשו לשחרר כספים מחסכונות/קרנות השתלמות (או לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות), למכור תיקי ניירות ערך, לקבל כספי הלוואות שתכננתם לקחת ולקבל כספים המוענקים במתנה (שימו לב כי הדירה תחשב "דירת מתנה" אם לפחות 50% מהכספים למימון רכישתה הוענקו במתנה ב- 3 השנים שקדמו לרכישה- אם הקונה מתגורר הדירה / 4 שנים אם אינו מתגורר בה- מבחינת פטור למס שבח).  

בהתאם לסעיף 1.5 לעיל, דאגו לאישור עקרוני מעודכן (היות וניתן לתקופה קצרה ומוגבלת, לרוב ל- 12/24 ימים) וספציפי לעסקה ולדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש (שימו לב כי בנקים לא "אוהבים" למשל דירה בקומה רביעית ללא מעלית, לכן אם בכוונתכם לרכוש דירה כזו, דאגו לאישור עקרוני מתאים). כאמור, ניתן ואף מומלץ, למי שאינו מבין בתחום ו/או ערך מחקר מקיף בנושא, לפנות ליועץ משכנתאות טוב 

אם נתגלו בעיות ובעקבותיהן חששות שהעסקה אינה נכונה עבורכם.. המשיכו הלאה! יש הרבה דגים בים, ומספיק דירות גם בישראל. אם קיבלתם החלטה מושכלת להתקדם ולרכוש את הדירה, המשיכו לשלב הבא

5. הערכות לחתימה

עיינו בהסכם המכר. ודאו כי כל המוסכם בו מופיע בו וכי תוצאות הבדיקות המקדמיות באות בו לידי ביטוי. עברו על כל הצהרות המוכר והקונה, תשלומים ומועדים, כספים בנאמנות, קבלו הבהרות מעורך דינכם לגבי כל מה שלא מובן. 

פנו לבנק להוצאת שיק בנקאי בגובה התשלום הראשון, ערוך לפקודת המוכר, והכינו תעודת זהות (עם ספח).

מוכנים? גשו למשרדו של עורך הדין מטעם המוכר (שם בדרך כלל מתבצעת החתימה על הסכם המכר), במועד ובשעה שנקבעו לחתימה, מלווים בעורך הדין מטעמכם ומצוידים בשיק ובתעודת הזהות. אל תשכחו להכנס ברגל ימין 🙂

6. חתימה על הסכם המכר

במעמד החתימה יחתמו מספר עותקים של הסכם המכר ומסמכים נוספים הנדרשים להעברה ורישום הזכויות על שמכם כגון שטרות ויפויי כוח. בנוסף, יחתמו הצדדים על הצהרות לרשות המסים (מש"ח) בדבר מס שבח (ככל שיחול על המוכר) ורכישה (ככל שיחול עליכם כקונה). מרבית המסמכים יוותרו בידי בא כוח המוכר בנאמנות עד לתשלום מלוא התמורה. 

השיק הבנקאי בעבור התשלום הראשון יוחזק בנאמנות בידי בא כוח המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם. הקפידו לקבל צילום של השיק עליו חתום עורך הדין מטעם המוכר לפיו קיבל לידיו את השיק והוא מחזיקו בנאמנות ויעבירו למוכר רק בהתאם להוראות הסכם המכר.

7. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה

מיד לאחר החתימה על הסכם המכר (ועל בקשה לרישום הערת אזהרה הנחתמת באותו מעמד) ירשום עורך הדין מטעמכם הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין, המעידה על התחייבות המוכר כלפיכם לביצוע העסקה (דאגו לקבל מעורך דינכם נסח טאב עדכני ובו הערת האזהרה לטובתכם). מומלץ לעשות זאת באופן מיידי, בכדי להגן עליכם מפני עיקולים/ שיעבודים/ ביצוע עסקאות אחרות בנכס. עם רישומה יעביר עורך הדין מטעם המוכר את השיק הבנקאי עבור התשלום הראשון (שהוחזק בידיו בנאמנות) לידי המוכר. ההערה תמחק עם ביצוע העברת זכויות המוכר ורישומן על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (או חלילה, במקרה של הפרת ההסכם וביטולו, בהתאם להוראות הסכם המכר).

שימו לב כי מקום בו רישום הזכויות אינו מוסדר כראוי בלשכת רישום המקרקעין, יהא צורך להגן על זכויותיכם בצורה אחרת למשל ע"י רישום הערות ו/או משכונות בנוסף ו/או במקום ברמ"י ו/או בחברה המשכנת ו/או ברשם המשכונות ו/או באופן אחר (כתלות בעסקה הספציפית).  

8. מס רכישה

בשלב זה ידווח עורך הדין שלכם (או ב"כ המוכר אם הוחלט על דיווח משותף) על העסקה ויעדכן אתכם בסך לתשלום, ככל שקיים (בהתאם לבדיקה בסעיף 4.4 לעיל). ניתן להמתין לקבלת שובר לצורך תשלום או לשלם באופן מקוןן באתר האינטרנט (כאן– נא שמרו אישור תשלום), ובכל מקרה בתוך 60 ימים מהחתימה. לכשהשומה תאושר ישלח אישור מס רכישה, מופנה לרשם המקרקעין, אשר ישמש (ביחד עם מסמכים נוספים) לרישום הדירה על שמכם בפנקסי המקרקעין.

9. המירוץ למשכנתא

עכשיו, כשהסכם המכר חתום, יש לגשת למספר בנקים למשכנתאות בכדי "להילחם" על התנאים הטובים ביותר בעבורכם (או לפנות ליועץ משכנתאות טוב שיעשה זאת בשבילכם).

זכרו!  ** מדובר בתהליך בירוקרטי לא קצר רבוי "טופסולוגיה" ותלוי בצדדים שלישיים (מוזמנים להעמיק כאן) , ולכן יש להזדרז להשלימו בכדי לעמוד בתנאי התשלום שבהסכם. ** לבחירת התמהיל והריביות חשיבות מכרעת על עלות הדירה בפועל- חשוב כי תבינו את האפשרויות השונות, תבחרו בתמהיל ובמסלולים הנכונים ביותר עבורכם ותלחמו על הריביות הטובות ביותר שתוכלו להשיג.

10. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

לאחר החתימה על הסכם המשכנתא, ינפיק לכם הבנק מסמכים לחתימת המוכרים, ביניהם כתב התחייבות ובקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן, וזאת לשם הבטחת זכויותיו בתקופת הביניים בה המשכנתא היא שלכם אך הדירה עדיין רשומה על שם המוכר. ייתכן כי עורך הדין מטעם המוכר יבקש לבצע שינויים בכתב ההתחייבות, המצריכים הסכמתו של הבנק (ויכולים ליצור עיכובים עד להסכמה). עם קבלת המסמכים חתומים כנדרש יוכל עורך הדין מטעמכם לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק. לאחר המצאת אישור על רישומה, נסח טאבו עדכני (המעיד על כך) בצירוף כתב ההתחייבות המקורי ויתר המסמכים שנדרשו, ינפיק הבנק המחאה בנקאית/יבצע העברה בנקאית לפקודת המוכר ו/או הנאמן כפי הסכם המכר. 

גם כאן, ככל ורישום הזכויות אינו מוסדר כראוי בלשכת רישום המקרקעין, יבקש הבנק להגן על זכויותיו בצורה אחרת למשל ע"י רישום הערות ו/או משכונות בנוסף ו/או במקום ברמ"י ו/או בחברה המשכנת ו/או ברשם המשכונות ו/או באופן אחר (כתלות בעסקה הספציפית). 

11. הערכות למעבר דירה

זכרו כי מעבר הדירה לא תלוי רק בקבלת מפתח. נסו לחשוב על כל הדברים הנלווים. בדקו ותאמו (ככל ויש לכם צורך בכך) חברת הובלה (עם/בלי אריזות), חברת ניקיון/מנקה, הדברה, בעלי מקצוע וחומרים לשיפוצים ו/או עיצוב, כבלים, אינטרנט (ספק ותשתית), טלפון ועוד. אל תשכחו (אני בספק) קניות של ריהוט, מוצרי חשמל, אקססוריס מפנקים וכל שתחשקו בו (ותוכלו לממן), וביצוע עדכוני כתובת. 

12. תשלום יתרת התמורה (התשלום האחרון) ומסירת החזקה

מועד מסירת החזקה קרב. הגיע הרגע לשלם את התשלום האחרון. תשלום זה ימסר/יועבר למוכר במועד מסירת החזקה וכנגד המצאת כל המסמכים והאישורים הדרושים לשם העברת הזכויות ורישומן על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. דאגו כי בהסכם המכר תופיע הוראה לפיה ככל וחלק מהמסמכים ו/או האישורים טרם הומצאו, יועבר התשלום האחרון ו/או חלקו לנאמן (עורך הדין של המוכר), אשר יעבירו לידי המוכר רק לאחר המצאת כל המסמכים והאישורים הדרושים ומבלי שידחה מועד מסירת החזקה.

הצדדים יפגשו בדירה במועד מסירת החזקה ולצורך מסירת החזקה בה, יבצעו קריאת מוני חשמל, מים וגז לשם ביצוע העברת החשבונות על שם הקונים (מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה המתעד זאת ולקבוע לשעות הבוקר בהן ניתן לבצע העברה טלפונית). המוכר יעביר לידי הקונה את כל המפתחות שברשותו (לדירה, בניין, מחסן, דואר, שלט לחניה).  ככל שהדירה מושכרת, תבוצע מסירה קונסטרוקטיבית משפטית (ולא פיזית), שהרי החזקה הפיזית נותרת בידי השוכר. במצב כאמור, חשוב לדאוג להסבת הסכם השכירות לקונה ולהחלפת השיקים בעבור דמי השכירות והבטחונות שבידי המוכר לשיקים ובטחונות לטובת הקונה, אשר יועברו לידי הקונה.  

13. רישום הדירה (והמשכנתא) בלשכת רישום המקרקעין

עם קבלת כל המסמכים והאישורים כאמור יפעל עורך הדין שלכם לרישום הזכויות בדירה על שמכם בלשכת רישום המרקעין (ו/או ברמ"י ו/או בחברה המשכנת ו/או באופן אחר, בהתאם לעסקה הספציפית). ככל שלקחתם משכנתא, ירשום עורך הדין את המשכנתא (או התחייבות לרישום משכנתא, בהתאם לעסקה הספציפית), ביחד עם רישום הזכויות על שמכם (במקום הערת האזהרה ו/או הערה ו/או משכון שנרשם לטובת הבנק), וזאת לאחר שתמציאו את שטרי המשכנתא (אותם תקבלו חתומים מהבנק למשכנתאות, ועליהם תחתמו מול עורך הדין שלכם). בתום הרישום יעביר אליכם עורך הדין נסח רישום ו/או אישור זכויות סופי לפיו אתם רשומים כבעלי הזכויות בדירה (במקום המוכרים, ולא בהערת אזהרה ו/או הערה אחרת כמקודם) והמשכנתא (או התחייבות לרישומה) רשומה על הדירה בהתאם. זיכרו להחזיר לבנק את שטרי המשכנתא, להעביר אליו נסח עדכני ומסמכים נוספים כפי בקשתו (דוגמת אישורי מסים).  

הגעתם עד לכאן? מזל טוב!! זה הזמן לפתוח בקבוק יין ולהזמין את כולם לחגוג איתכם את חנוכת הבית.

רוצים להגיע לכאן? רוצים לדעת עוד? מצאתם את הדירה הפוטנציאלית וזקוקים לעורך דין מקרקעין שייעץ וילווה אתכם בעסקה?

מוזמנים לפנות אלי. בכל שאלה. בהצלחה.

טליה

המדריך מובא לידיעה בלבד. הוא אינו מתיימר להקיף את כל הנושאים והבדיקות, אלא להציג את ההליך ושלביו בקווים כלליים ובקשר למקרים השכיחים ביותר. אין לראות במדריך משום ייעוץ מכל מין וסוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או פרטני ו/או אחר.

Share this Post